Tributos não incidem sobre bens imóveis dados ou recebidos como pagamento

As construtoras, no exercício de suas atividades, adquirem áreas e terrenos e comercializam unidades imobiliárias e, em qualquer das operações, é comum realizarem trocas de imóveis para quitação dos contratos celebrados.

Tais operações, de acordo com o entendimento da Receita Federal do Brasil, configuram “compra e venda” de imóveis, cuja receita deveria ser tributada pelo IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Entretanto, a dação ou permuta de imóveis como parte do pagamento nas operações realizadas pelas construtoras não gera receita bruta, uma vez tratar-se de mera substituição ou troca de ativos, cuja ausência de base imponível de tributação é notória.

Isso porque, como se sabe, receita pressupõe o recebimento de dinheiro, de maneira definitiva, em razão da celebração de determinado negócio jurídico, e não se confunde com o mero ingresso de unidades monetárias, a exemplo do que restou reconhecido pelo STF quanto ao ICMS (RE 574.706). Não outro é o caso da troca de imóveis.

Ora, se a atividade desenvolvida pelas construtoras é a construção e venda de imóveis, por certo, o montante efetivamente recebido relativo às unidades imobiliárias vendidas, para fins de composição da receita bruta, é o valor, em dinheiro, referente aos imóveis comercializados.  Já nas operações envolvendo dação em pagamento ou permuta, o que ocorre é a troca ou substituição dos ativos das construtoras, ainda que haja pagamento ou recebimento de parcela complementar em dinheiro.

A conclusão é evidente: a receita das construtoras somente é realizada quando comercializam os imóveis recebidos como pagamento ou construídos nas áreas, lotes ou terrenos adquiridos por intermédio de substituição de ativos, momento em que se verifica o ingresso definitivo de dinheiro em seu caixa a ensejar a incidência de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, conforme art. 30 da Lei nº 8.981/1995.

Saliente-se que esse foi o entendimento adotado pelo TRF-3 em recente julgado sobre o tema, o que denota a importância da judicialização da demanda, visando uma relevante economia tributária para as empresas do ramo, inclusive com a possibilidade de recuperação do que foi recolhido indevidamente nos cinco anos anteriores.

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