Foram estabelecidas três teses relativas ao cálculo do ITBI, que incide sobre a transmissão dos imóveis

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de direitos a eles relativos (ITBI) é aquele imposto que incide sempre que há a transmissão onerosa, a qualquer título, de bens imóveis. Segundo a lei, a sua base de cálculo é o valor venal do imóvel transmitido. O valor venal do imóvel, por sua vez, deve ser compreendido como o valor considerado para operações de transmissões imobiliárias em condições normais de mercado.

Contudo, a base de cálculo do ITBI tem sido objeto de inúmeros debates na esfera judicial. Isso porque, os municípios, ao instituírem o tributo e dispor sobre suas normas específicas, acabam por ampliar o conceito de “valor venal” e, por consequência, exigem o tributo por base ilegal.

Apesar de a base de cálculo ser apenas uma, estipulada por lei, a forma como o tributo é apurado varia de município para município, a depender da lei local que regulamenta o assunto. Em muitos casos, o valor venal para fins de ITBI é equiparado ao valor venal para fins de IPTU. Ou, em outros casos, como é no município de São Paulo, é feito um comparativo com o valor efetivamente realizado na operação de transmissão do bem, com um “valor venal de referência” estipulado pela própria prefeitura, por meio de ato discricionário, de modo que o imposto irá incidir sobre o maior valor entre as duas situações. Importante destacar que essa forma de cálculo vinha sendo a recomendada e adotada pelo TJSP nos litígios judiciais.

Entretanto, a 1ª Seção do STJ, no julgamento do Tema nº 1.113 sob o rito dos Recursos Repetitivos, estabeleceu três teses relativas ao cálculo do ITBI, sendo elas:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Nesse julgamento, os ministros do STJ inverteram a lógica de cálculo do ITBI, determinando que o valor venal do imóvel, que será, por consequência, a base de cálculo do ITBI, é o efetivamente praticado na operação de transmissão do bem, deixando à cargo do contribuinte a apresentação do valor da operação, o qual terá presunção de boa-fé. Caso o fisco entenda incorreto o valor informado pelo contribuinte, poderá lançar o montante que entende correto mediante posterior procedimento administrativo e com o devido respeito ao contraditório (Art. 148, CTN).

Com essa mudança de entendimento, pode ocorrer a redução do imposto a ser pago pelo contribuinte, principalmente nos casos em que a prefeitura local estipula valor venal de referência para calcular o ITBI. Contudo, é importante destacar que o posicionamento do STJ vincula apenas as decisões proferidas no judiciário, o que significa que não necessariamente haverá uma mudança de conduta nos fiscos municipais na hora de cobrar os impostos. Assim, os contribuintes devem acionar a justiça para pagar o imposto com base no valor da operação ou até para recuperar o valor pago a maior nos últimos 5 anos.

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